부동산 취득세 계산기 (주택 매매)

집값 말고도 준비해야 하는 돈

집을 사기로 마음먹고 예산을 짤 때 사람들이 가장 자주 빼먹는 항목이 취득세다. 매매대금과 중개보수까지는 계산에 넣어두는데, 잔금일에 함께 빠져나가는 취득세는 "얼마쯤 되겠지" 하고 넘긴다. 9억원짜리 집이면 취득세와 부가되는 세금을 합쳐 3천만원 가까이 나온다. 대출 한도를 다 끌어 쓴 상태에서 이 금액을 뒤늦게 알면 잔금일에 곤란해진다.

취득세는 부동산을 취득했다는 사실 자체에 붙는 지방세다. 집을 판 사람이 아니라 산 사람이 낸다. 그리고 취득세만 따로 내는 것이 아니라 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙는다. 이 세 가지를 묶어서 보아야 실제로 통장에서 나갈 금액이 나온다.

매매로 산 주택의 취득세율

이 계산기가 다루는 것은 매매로 취득한 주택 하나다. 취득 원인이 달라지면 세율표가 통째로 달라진다. 상속과 증여는 무상취득이라 매매와 다른 세율표를 쓰고, 직접 지어 올린 집은 원시취득으로 따로 본다. 어느 쪽이든 이 계산기의 숫자를 그대로 가져다 쓸 수 없다. 매매는 아래 표를 쓴다.

| 취득가액 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 (85㎡ 초과) | 합계 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 6억원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% / 1.3% | | 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 1.01% ~ 2.99% | 취득세의 10% | 0.2% | 가격에 따라 다름 | | 9억원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% / 3.5% |

합계 칸이 두 개로 나뉜 이유는 전용면적 때문이다. 85㎡ 이하면 농어촌특별세가 비과세라 앞의 숫자, 85㎡를 넘으면 뒤의 숫자가 된다.

6억원에서 9억원 사이는 왜 세율이 어정쩡한가

6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%. 그러면 그 사이는 어떻게 될까. 예전에는 6억 초과 9억 이하를 통째로 2%로 묶었는데, 그러다 보니 5억 9천만원짜리 집과 6억 1천만원짜리 집 사이에서 세금이 갑자기 두 배로 뛰었다. 200만원 차이로 취득세가 600만원 늘어나는 구조였으니 거래가격을 6억원 밑으로 맞추려는 편법이 생길 수밖에 없었다.

그래서 이 구간만 계단이 아니라 경사로로 바꿨다. 지방세법 제11조 제1항 제8호가 정한 산식은 이렇다.

세율 = (취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) ÷ 100

소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 쓴다. 7억원을 넣어보면 (7억 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 = 0.016666… 이고, 반올림하면 0.0167, 곧 1.67%다. 6억원을 넣으면 정확히 1%, 9억원을 넣으면 정확히 3%가 나온다. 양쪽 끝이 위아래 구간과 매끄럽게 이어지도록 만든 식이다.

지방교육세와 농어촌특별세

지방교육세는 취득세에 딸려 나오는 세금이다. 주택을 유상으로 취득하는 경우에는 취득세 산출세액의 절반을 과세표준으로 잡고 거기에 20%를 곱한다. 결과적으로 **취득세액의 10%**다. 취득세가 1%면 지방교육세는 0.1%, 취득세가 3%면 0.3%가 되는 식이다. 별도로 신고하는 것이 아니라 취득세 신고서에 함께 적어 한 번에 낸다.

농어촌특별세는 조금 다르다. 전용면적 85㎡ 이하의 서민주택은 아예 비과세다. 85㎡를 넘으면 취득가액의 0.2%가 붙는다. 취득세율이 1%든 3%든 농어촌특별세는 0.2%로 같다. 취득세 세율이 아니라 표준세율 2%를 기준으로 계산하도록 정해져 있기 때문이다.

여기서 주의할 점이 하나 있다. 85㎡는 전용면적이다. 분양 광고에 나오는 "34평"이나 "공급면적 112㎡"가 아니다. 이른바 국민주택규모 84㎡ 아파트는 전용면적이 84.9x㎡인 경우가 많아 아슬아슬하게 비과세에 들어간다. 반면 같은 단지의 조금 큰 평형은 85㎡를 넘겨 농어촌특별세를 낸다. 등기부등본이나 건축물대장에 적힌 전용면적을 확인하는 것이 확실하다.

다주택자와 조정대상지역

이미 집이 있는 상태에서 한 채를 더 사면 세율이 크게 올라간다. 취득 후 세대가 갖게 되는 주택 수와, 사는 집이 조정대상지역에 있는지에 따라 갈린다.

| 구분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 4주택 이상·법인 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 조정대상지역 | 1~3% | 8% | 12% | 12% | | 조정대상지역 아님 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% |

중과세율이 적용되면 지방교육세는 취득가액의 0.4%로 고정되고, 농어촌특별세는 85㎡를 넘을 때 8% 구간이 0.6%, 12% 구간이 1.0%가 된다. 12% 중과에 85㎡ 초과라면 합계 13.4%다. 5억원짜리 집이라면 6,700만원이다.

다만 주택 수를 세는 규칙이 단순하지 않다. 상속받은 지 얼마 안 된 집, 공시가격이 낮은 집처럼 주택 수에서 빠지는 경우가 있고, 이사 때문에 잠깐 두 채가 되는 일시적 2주택은 정해진 기간 안에 종전 집을 팔면 중과에서 제외된다. 조정대상지역 지정 현황도 정부 대책에 따라 수시로 바뀐다. 이 계산기는 사용자가 고른 주택 수와 지역 구분을 그대로 믿고 계산할 뿐, 어떤 집이 주택 수에 들어가는지까지 판단하지는 못한다.

언제까지, 어떻게 내는가

취득한 날부터 60일 이내에 주택 소재지 관할 시·군·구청에 신고하고 납부해야 한다. 위택스에서 온라인 신고도 된다. 실제로는 잔금을 치르고 소유권이전등기를 접수하는 날 함께 처리하는 경우가 대부분이다. 등기를 접수하려면 취득세 영수필확인서가 필요하기 때문이다. 법무사에게 등기를 맡기면 취득세 납부도 같이 대행해 준다.

기한을 넘기면 무신고가산세 20%가 붙고, 납부가 늦어진 날수만큼 하루 0.022%의 납부지연가산세가 따로 쌓인다. 1년을 미루면 원래 세액의 8% 정도가 추가된다. 취득세는 미루면 손해만 나는 세금이다.

이 계산기의 한계

여기 나오는 금액은 감면을 하나도 반영하지 않은 원래 세액이다. 생애최초 주택 구입 감면, 지방 미분양 주택 감면, 인구감소지역 주택 감면처럼 요건을 갖추면 받을 수 있는 감면이 여럿 있고, 감면을 받으면 실제 부담액은 이보다 줄어든다. 반대로 주택 수 산정에서 예상 밖의 집이 잡히면 늘어날 수도 있다.

취득세는 부동산 대책이 나올 때마다 손질되는 세금이다. 계약을 앞두고 있다면 이 계산기로 대략의 규모를 잡은 뒤, 아래 근거 출처의 조문과 관할 시·군·구청 세무과 안내를 한 번 더 확인하길 권한다.