주택담보대출 상환 계산기

상환 방식은 총액이 아니라 부담의 시점을 나눈다

주택담보대출 상담에서 가장 먼저 고르게 되는 것이 상환 방식이다. 이름이 비슷해서 헷갈리지만 세 방식은 결국 "같은 원금을 언제 갚느냐"를 다르게 정할 뿐이다.

원리금균등상환은 매달 내는 돈이 만기까지 똑같다. 초반에는 그 돈의 대부분이 이자로 나가고 원금은 조금씩만 줄다가, 후반으로 갈수록 원금 비중이 커진다. 매달 나가는 금액이 고정이라 가계부를 짜기 쉽고, 그래서 국내 주택담보대출에서 가장 많이 쓰인다.

원금균등상환은 매달 갚는 원금이 같다. 이자는 남은 원금에만 붙으므로 원금이 줄어드는 만큼 이자도 줄고, 따라서 매달 내는 총액이 계속 내려간다. 첫 달이 가장 무겁고 마지막 달이 가장 가볍다. 초반 부담을 감당할 수 있다면 총 이자가 가장 적게 드는 방식이다.

만기일시상환은 대출기간 내내 이자만 내고 원금은 만기에 한 번에 갚는다. 월 부담이 가장 가볍지만 원금이 한 푼도 줄지 않으므로 이자를 가장 많이 낸다. 전세자금대출이나 2~3년 안에 집을 팔 계획이 확실한 경우처럼, 만기에 목돈이 들어오는 것이 정해져 있을 때만 쓸 만하다.

3억 원을 연 4%로 30년 빌린다고 해보자. 원리금균등은 매달 1,432,246원을 내고 총 이자가 215,608,483원이다. 원금균등은 첫 달 1,833,333원에서 시작해 마지막 달 836,231원까지 내려가고, 총 이자는 180,500,071원이다. 3,500만 원 넘게 차이가 난다. 만기일시는 매달 100만 원만 내지만 30년 동안 낸 이자가 3억 6,000만 원, 원금보다 많다.

원리금균등 공식이 실제로 하는 일

매달 같은 금액 M을 내면서 n개월 뒤에 원금이 정확히 0이 되도록 만들려면, M이 다음 조건을 만족해야 한다.

M = P × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)

P는 대출원금, r은 월이자율(연이자율 ÷ 12), n은 총 회차 수다. 이 식은 "앞으로 낼 n번의 상환액을 현재 가치로 환산한 합이 대출원금과 같아야 한다"는 문장을 정리한 것이다. 은행이 지금 내주는 돈과 앞으로 받을 돈의 가치가 같아지는 지점을 찾는 셈이다.

이 계산기는 이 식으로 월 상환액을 구한 다음, 회차마다 남은 원금에 월이자율을 곱해 이자를 떼고 나머지를 원금 상환분으로 돌리는 방식으로 상환표 전체를 만든다. 총 이자와 총 상환액은 그 상환표를 그대로 더해서 얻는다. 공식으로 총액을 따로 구하면 매달 원 단위로 반올림한 금액의 합과 어긋나기 때문이다. 같은 이유로 마지막 회차만은 공식 금액이 아니라 그 시점에 남은 잔액을 그대로 정산한다. 실제 은행 상환표도 마지막 달 금액이 몇백 원 다르게 찍히는 것은 이 때문이다.

기간을 늘리면 월 부담은 내려가고 총 이자는 불어난다

대출기간은 월 상환액을 조절하는 가장 직접적인 손잡이다. 그런데 기간을 늘려서 줄어드는 월 상환액에 비해 늘어나는 총 이자가 훨씬 가파르다. 3억 원을 연 4% 원리금균등으로 빌렸을 때를 기간만 바꿔 비교하면 이렇다.

| 대출기간 | 월 상환액 | 총 이자 | | --- | --- | --- | | 10년 | 3,037,354원 | 64,482,507원 | | 20년 | 1,817,941원 | 136,305,832원 | | 30년 | 1,432,246원 | 215,608,483원 | | 40년 | 1,253,815원 | 301,831,667원 |

30년에서 40년으로 10년을 더 늘리면 월 상환액은 178,431원 줄어드는 데 그치지만 총 이자는 8,600만 원 넘게 늘어난다. 기간을 늘리는 선택은 "지금 감당 가능한 수준까지만" 늘리는 것이지, 길수록 유리한 것이 아니다.

금리도 마찬가지다. 같은 3억 원 30년 조건에서 연 3%면 월 1,264,812원, 연 4%면 1,432,246원, 연 5%면 1,610,465원, 연 6%면 1,798,652원이다. 금리 1%포인트 차이가 월 18만 원 안팎, 30년이면 6,000만 원대의 차이로 벌어진다. 금리 비교에 쓰는 시간은 거의 항상 본전을 뽑는다.

거치기간은 깎아주는 것이 아니라 미루는 것이다

거치기간은 원금을 갚기 시작하기 전까지 이자만 내는 기간이다. 당장의 월 부담이 확 줄어서 매력적으로 보이지만, 그 기간 동안 원금은 1원도 줄지 않는다. 미룬 원금은 남은 기간에 몰려서 돌아온다.

3억 원을 연 4%로 30년 빌리면서 거치기간 3년을 두면, 처음 36개월은 매달 100만 원만 낸다. 문제는 그다음이다. 원금 3억 원을 남은 324개월에 나눠 갚아야 하므로 월 상환액이 1,515,625원으로 올라간다. 거치 없이 시작했을 때의 1,432,246원보다 8만 원 넘게 무겁다. 총 이자도 227,062,239원으로 1,145만 원가량 늘어난다.

거치기간이 정당화되는 경우는 분명하다. 입주 전까지 기존 집의 전세금이 묶여 있거나, 1~2년 안에 소득이 크게 오르는 것이 확정되어 있는 경우다. "지금 월 상환액이 부담스러워서"라는 이유만으로 거치를 넣으면, 거치가 끝나는 시점에 더 큰 부담을 만나게 된다.

중도상환수수료를 먼저 확인하자

여윳돈이 생겨 원금을 미리 갚으면 남은 기간의 이자가 통째로 사라지므로 효과가 크다. 다만 대출 실행 후 3년 이내에는 중도상환수수료가 붙는 것이 일반적이다. 상환하는 금액에 수수료율을 곱하고, 남은 기간 비율만큼 줄여서 매기는 슬라이딩 방식이 많이 쓰인다. 3년이 지나면 대체로 면제된다.

그래서 중도상환은 "수수료 × 갚는 금액"과 "아꼈을 이자"를 비교해서 판단하면 된다. 3년이 얼마 남지 않았다면 기다렸다가 갚는 편이 유리한 경우도 흔하다. 한편 은행마다 연간 일정 비율까지는 수수료 없이 갚을 수 있는 한도를 두기도 하니, 약정서의 중도상환 조항을 한 번은 읽어볼 값어치가 있다.

계산한 대로 빌릴 수 있는 것은 아니다

이 계산기는 "이 조건으로 빌리면 이렇게 갚는다"를 보여줄 뿐, "이만큼 빌릴 수 있다"를 알려주지 않는다. 실제 한도는 주택 가격 대비 대출 비율을 제한하는 LTV, 소득 대비 연간 원리금 상환액을 제한하는 DSR, 그리고 은행의 자체 심사에서 정해진다. 규제 지역인지, 생애최초인지, 보유 주택이 몇 채인지에 따라 같은 집이어도 한도가 달라진다.

특히 DSR은 상환 방식에 따라 결과가 달라진다는 점이 중요하다. 만기일시상환은 월 부담이 가벼워 보여도 DSR 산정에서는 원금을 특정 기간에 나눈 것으로 간주해 계산하므로, 생각만큼 한도가 늘지 않는다. 상환 방식을 바꿔가며 월 상환액이 얼마나 달라지는지 확인한 뒤, 은행 상담에서 받은 실제 한도를 위 대출금액 칸에 넣어 다시 계산해보는 순서를 권한다.

변동금리를 골랐다면 위 숫자는 첫 금리 변동일까지만 유효하다. 금리가 바뀌면 남은 잔액과 남은 기간으로 월 상환액이 다시 계산된다. 지금 금리로 계산한 값은 현재 시점의 기준선이라고 보는 편이 정확하다.