전월세 전환 계산기 (전세 ↔ 월세)

전월세전환율은 보증금과 월세를 잇는 환율이다

전세와 월세는 겉보기에 다른 계약처럼 보이지만, 임차인이 집주인에게 맡기는 돈을 목돈으로 주느냐 매달 나눠 내느냐의 차이일 뿐이다. 이 둘을 서로 바꿔 볼 수 있게 해주는 비율이 전월세전환율이다. "보증금 1억원을 월세로 돌리면 한 달에 얼마인가"라는 질문에 답하는 숫자라고 생각하면 된다.

전환율은 연 단위 비율로 말한다. 연 5%라면 보증금 1억원이 1년치 월세 500만원에 대응하고, 이를 12로 나눈 약 41만 6천원이 한 달 월세가 된다. 전세를 월세로 돌릴 때도, 월세를 전세로 칠 때도 같은 비율 하나로 계산한다.

양방향 계산식

계산식 자체는 단순하다. 헷갈리는 부분은 "무엇에 곱하느냐"다. 전세보증금 전체가 아니라 월세로 돌리는 금액에만 전환율을 곱한다.

• 전세 → 월세: 월세 = (전세보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12
• 월세 → 전세: 전세보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
• 전환율 역산: 전환율 = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

전세 5억원짜리 집에서 보증금을 3억원만 남기고 나머지 2억원을 월세로 돌린다고 해보자. 전환율 연 5%를 적용하면 2억원 × 5% = 1,000만원이 1년치 월세이고, 월세는 약 83만 3천원이다. 바뀐 계약 조건은 보증금 3억원에 월세 83만 3천원이 된다.

반대로 보증금 1억원에 월세 100만원인 계약을 전세로 치면, 연간 월세 1,200만원을 5%로 나눈 2억 4천만원이 월세의 보증금 환산액이고, 여기에 원래 보증금 1억원을 더한 3억 4천만원이 전세 환산 보증금이다. 같은 전환율을 쓰면 두 계산은 정확히 서로의 역이 된다.

법정 상한이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때 쓸 수 있는 전환율의 상한을 정한다. 「대통령령으로 정하는 비율」과 「한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율」 중 낮은 쪽이다. 시행령 제9조가 앞의 것을 연 1할, 뒤의 이율을 연 2퍼센트로 정하고 있으므로, 실무에서는 min(10%, 기준금리 + 2%)로 계산한다. 뒤의 이율은 2020년 9월 29일 개정으로 종전 연 3.5%에서 연 2%로 낮아졌다.

여기서 반드시 짚어야 할 것이 적용 범위다. 이 조문은 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"라고 쓰여 있다. 이미 굴러가고 있는 계약의 조건을 바꾸는 상황, 즉 계약 기간 중 합의로 전세를 반전세로 돌리거나 계약갱신요구권을 행사하면서 월세로 바꾸는 경우가 여기에 해당한다.

반면 임차인이 바뀌는 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않는다. 집주인이 새 세입자를 구하면서 보증금 1억원에 월세 80만원으로 매물을 내놓는 것은 전환이 아니라 처음부터 그런 조건을 정하는 것이기 때문이다. 같은 집, 같은 금액이라도 내가 기존 임차인인지 새 임차인인지에 따라 법의 보호 범위가 달라진다. 계산 결과를 근거로 뭔가를 주장하려면 이 구분부터 해야 한다.

상한을 넘는 전환율을 요구받았다면

주택임대차보호법은 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하는 편면적 강행규정이다. 그래서 상한을 넘는 전환율에 일단 서명했더라도 초과분의 효력을 다툴 여지가 있고, 이미 낸 돈의 반환을 요구해 볼 수 있다. 다만 기존 계약의 전환에 해당하는지, 전환 시점의 기준금리가 얼마였는지에 따라 결론이 갈리므로 개별 사안은 전문가나 조정기관의 판단을 받아야 한다.

현실적인 순서는 이렇다. 먼저 계산기로 상한을 확인하고, 그 근거가 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조라는 점을 들어 협의를 시도한다. 집주인도 상한이 있다는 사실 자체를 모르는 경우가 적지 않다. 협의가 되지 않으면 각 시·도에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원이 운영하며 비용 부담이 크지 않다.

다만 갱신을 거절당할 위험과 실익을 함께 따져볼 필요는 있다. 계약갱신요구권을 쓸 수 있는 상황이라면 협상력이 크게 다르므로, 내가 지금 어떤 권리를 쥐고 있는지 먼저 정리하는 편이 낫다.

시장 전환율은 왜 법정 상한보다 높은가

한국부동산원이 매월 공표하는 지역별 전월세전환율을 보면 법정 상한보다 눈에 띄게 높은 값이 나오는 경우가 많다. 통계가 틀린 것이 아니라 대상이 다르기 때문이다. 실거래 통계에는 신규 계약이 대부분 포함되는데, 신규 계약에는 법정 상한이 적용되지 않는다.

전환율이 높다는 것은 같은 보증금을 더 비싼 월세로 친다는 뜻이므로 임차인에게 불리하고, 낮다는 것은 유리하다는 뜻이다. 보증금이 부족해 월세를 택할 수밖에 없는 수요가 많을수록 시장 전환율은 올라간다. 반대로 전세 수요가 강한 시기에는 내려간다. 그래서 같은 지역이라도 아파트와 다세대주택, 소형과 대형의 전환율이 제각각이다.

계약을 앞두고 있다면 두 숫자를 모두 확인하는 편이 좋다. 법정 상한은 내가 거절할 수 있는 선이 어디까지인지 알려주고, 시장 전환율은 지금 조건이 주변 시세에 비해 유리한지 불리한지를 알려준다.

이 계산기가 다루지 않는 것

이 계산기는 주택임대차를 전제로 한다. 상가건물 임대차는 상가건물 임대차보호법 제12조와 그 시행령이 따로 상한을 정하고 있어 수치가 다르다. 또 전환율 계산만 다루므로, 보증금이나 차임을 올리는 증액 청구의 5% 상한(제7조)이나 계약갱신요구권 행사 요건은 별도로 확인해야 한다.

기준금리는 금융통화위원회가 연 8회 결정하므로 법정 상한도 함께 움직인다. 위 계산기에는 페이지 상단 기준일의 기준금리를 기본값으로 넣어두었지만, 전환율 칸을 직접 고칠 수 있게 한 이유가 여기에 있다. 실제 계약 직전에는 한국은행 기준금리와 아래 근거 출처의 법령 원문을 한 번 더 확인하는 편이 안전하다.