부동산 중개보수(복비) 계산기

중개보수는 정해진 금액이 아니라 상한선이다

부동산 거래를 처음 해보는 사람이 가장 많이 오해하는 지점이 여기다. 중개보수에는 정해진 "정가"가 없다. 법령이 정하는 것은 이 금액을 넘으면 안 된다는 상한선뿐이고, 실제로 얼마를 낼지는 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해서 정한다.

공인중개사법 시행규칙 제20조는 주택의 중개보수를 [별표 1]의 범위 안에서 시·도 조례로 정하도록 하고 있다. 그래서 요율표는 전국이 하나가 아니라 시·도마다 따로 있다. 위 계산기가 지역을 먼저 묻는 이유다.

협의를 하려면 상한이 얼마인지부터 알아야 한다. 상한을 모르는 상태에서 "원래 이 정도 받습니다"라는 말을 들으면 그게 상한인지 그보다 높은 금액인지 판단할 수 없다. 중개사무소에는 요율표를 게시할 의무가 있으니, 계약 전에 눈으로 확인하는 것이 가장 확실하다.

거래금액을 먼저 정해야 요율이 정해진다

중개보수는 거래금액 × 상한요율 로 계산한다. 그런데 요율이 거래금액 구간에 따라 달라지기 때문에, 거래금액을 먼저 확정해야 한다.

• 매매·교환: 매매대금이 곧 거래금액이다.
• 전세: 보증금이 곧 거래금액이다.
• 월세: 보증금 + (월차임 × 100). 단, 이렇게 계산한 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70)으로 다시 계산한다.

월세의 70배 규칙은 소액 월세 계약에서 중개보수가 과도해지지 않도록 만든 완충 장치다. 보증금 500만원에 월세 30만원인 방을 예로 들면, 100배로 환산하면 3,500만원이지만 5천만원에 못 미치므로 70배를 적용해 2,600만원이 거래금액이 된다. 요율 0.5%를 곱하면 13만원, 여기에 부가세가 붙는다.

서울특별시 요율표

서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 [별표 1] 기준이다. 2021년 12월 30일 시행된 개정 요율이 지금까지 이어지고 있다.

매매·교환

| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 | | --- | --- | --- | | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 | | 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 | | 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 | | 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 | | 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 | | 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |

임대차 등

| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 | | --- | --- | --- | | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 | | 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 | | 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 | | 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 | | 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 | | 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |

구간 경계는 "이상"이 위 구간에 붙는다. 9억원 정각의 매매는 0.4%가 아니라 0.5% 구간이다. 9억원 바로 아래와 9억원 정각 사이에서 중개보수가 45만원 가까이 벌어지므로, 9억·12억·15억 근처에서 가격을 조정할 때는 이 경계를 염두에 둘 만하다.

한도액이 걸리는 구간

거래금액이 작은 두 구간에는 한도액이 있다. 요율을 곱한 값이 한도액을 넘으면 한도액까지만 받을 수 있다는 뜻이다.

매매 4,900만원을 예로 들면 요율 0.6%를 곱해 294,000원이 나오지만, 한도액이 25만원이므로 상한은 25만원이다. 반대로 매매 4,000만원은 0.6%를 곱해 24만원이고 한도액보다 낮으므로 그대로 24만원이 상한이 된다. 한도액은 "무조건 이 금액"이 아니라 "여기까지만"이다.

임대차도 마찬가지다. 보증금 8천만원 전세는 0.4%를 곱하면 32만원이지만 한도액 30만원에 걸려 30만원이 상한이다.

오피스텔과 상가·토지

주택이 아닌 중개대상물은 시·도 조례가 아니라 공인중개사법 시행규칙이 직접 요율을 정한다. 지역에 따라 달라지지 않는다.

• 오피스텔 중 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 경우: 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%
• 위 요건을 충족하지 못한 오피스텔, 그리고 상가·토지 등: 거래금액의 0.9% 이내에서 협의

0.9%는 구간 없이 하나의 상한이다. 협의 여지가 주택보다 넓다는 뜻이기도 하다.

부가가치세와 지급 시점

중개보수에는 부가가치세가 별도로 붙는다. 개업공인중개사가 일반과세자면 10%, 간이과세자면 업종별 부가가치율이 적용되어 실질 부담이 4% 안팎이 된다. 사업자등록증으로 과세 유형을 확인할 수 있고, 현금영수증이나 세금계산서를 요청하면 자연스럽게 확인된다.

중개보수는 중개 대상 거래가 완료된 때 지급한다. 실무에서는 잔금일에 지급하는 경우가 많다. 중개사의 고의나 과실로 계약이 무효·취소·해제된 경우에는 보수를 청구할 수 없다.

계산 결과를 쓰기 전에

이 계산기는 상한액을 보여준다. 실제로 낼 금액은 협의의 결과다. 그리고 요율은 시·도 조례가 개정되면 바뀐다. 계약을 앞두고 있다면 중개사무소에 게시된 요율표와 아래 근거 출처의 조례 원문을 한 번 더 확인하는 편이 안전하다.